さて本日は、以前に住宅ローンの記事を書かせて頂きましたが、その中の変動金利のデメリットで触れた「未払い利息」についてのお話をさせて頂きます。
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変動金利には、「5年ルール」と「1.25倍ルール」というものがあります。
どちらも急激な金利の上昇により、返済額が一気に増えてしまうことを防ぐ、返済者保護の為のルールです。
毎月10万円ずつ返済していた住宅ローンが、ある日突然「金利の上昇により次から20万円になります」では、いくら低い金利で返済できるとしても怖くて変動金利を選択する事ができませんよね。
そこで、「5年ルール」と「1.25倍ルール」の出番です。(＊元利金等返済の場合に限る)
・「５年ルール」
変動金利を選択した場合、金利は半年に一度見直されています。
では、半年に一度返済額が変わるのかと問われると…
答えはノーです。
なぜなら返済額の内訳は、借り入れた元金返済分と利息分で構成されており、その内訳が変動する事で毎月の返済額は5年間変わらないというルールがあるからです。(これが５年ルール)
毎月10万円の返済額の場合(イメージ)
〈金利が上がった場合〉
当初 : 元金分6万円、利息分4万円
半年 : 元金分5万円、利息分5万円
１年 : 元金分4万円、利息分6万円
〈金利が下がった場合〉
＊同じ返済額10万円で5年間返済しても、金利が上がっていた場合、元金の減りが想定より少なくなります。
逆に、金利が下がっていた場合は想定よりも元金が減っているという事です。
・「1.25倍ルール」
「５年ルール」によって返済額は５年ごとの見直しになりますしたが、それでも５年後の更新で急激に返済額が上がると返済者の負担はまたまた重くなってしまいます。
そこで、更新される返済額は従来の1.25倍までと決められているのです。(これが1.25倍ルール)
＊これまでが10万円の返済額だった場合は、次の5年間の返済額上限は12.5万円までということです。
では、未払い利息とは？
上記で説明したこれらのルールにおける「上限」とは、
あくまで返済金額の上限である事を忘れてはいけません！
実際には、市場の急激な変化などで従来の返済額を上回る利息が発生した場合や、更新時に従来の1.25倍を超えた返済額分については、減額や免除されるわけではなく「ただ、次に先送りにされるだけ」という事です。
これが未払い利息です。
ローン最終時、未払い利息が残っていた場合は、最後に一括で支払うことになります。
・・・なんだか怖い話みたいになってしまいましたが、実際は変動金利の指標となる短期プライムレートは、2009年から現在まで変動していない状況です。
それでも、急激な金利の上昇リスクに備えて、景気情勢などをチェックしたり、繰り上げ返済などで早めに元金分を減らして利息を軽減させるといったことも重要になります。
家を建てた後の大事なお話でした〜。
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